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La compra y venta de casas puede ser una empresa muy lucrativa, especialmente en un estado con gran afluencia turística como Nueva York. Para algunos, invertir en casas les proporciona un trabajo de tiempo completo (¡alrededor de $60,000 por cada inversión!) con muchas oportunidades para aumentar tus ingresos. Y para otros, darle la vuelta a una casa puede ser una excelente fuente de ingresos pasivos si conviertes esa propiedad en una vivienda en alquiler.
Una vez que tienes todo en orden, el proceso real de invertir en una casa es relativamente sencillo. Compras una propiedad, realizas las renovaciones necesarias y luego la vendes por un precio mayor al que pagaste.
Pero, como ocurre con cualquier movimiento financiero importante, el truco está en los detalles. Aquí tienes lo que necesitas saber sobre cómo darle la vuelta a una casa para obtener ganancias en Nueva York.
Qué debes saber antes de invertir
Si estás pensando en darle la vuelta a una casa, hay algunas cosas que debes saber para aprovechar al máximo tu inversión.
En primer lugar, necesitas tener un buen equipo. Esto incluye a un agente inmobiliario que conozca bien el mercado y pueda ayudarte a encontrar propiedades subvaluadas, así como a un buen contratista que pueda realizar un trabajo de calidad en la propiedad misma.
También necesitas tener una buena comprensión del mercado inmobiliario. Esto te ayudará a determinar cuánto debes pagar por una propiedad y cuánto puedes esperar ganar en la venta.
Además, debes estar preparado para el hecho de que se necesita tiempo y dinero para invertir en una casa. Tendrás que invertir tu propio esfuerzo y ser paciente mientras la propiedad se renueva y se pone de nuevo en el mercado.
Invertir en casas en Nueva York puede ser lucrativo, pero no existe algo seguro, ni te harás rico de la noche a la mañana. Darle la vuelta a una casa es un proceso que requiere paciencia y dedicación. Las renovaciones pueden enfrentar diversos retrasos, por lo que es útil pensar de manera anticipada en posibles contratiempos y tener un plan B.
Saber en qué te estás metiendo es la mitad de la batalla. Si tienes paciencia, eres cuidadoso y piensas en el futuro, invertir en casas en Nueva York puede ser una de las mejores decisiones comerciales que puedas tomar.
Tipos de inversiones inmobiliarias en Nueva York
No todas las inversiones inmobiliarias son iguales. Esa es una de las razones por las que esta práctica es tan popular, los inversionistas tienen cierta flexibilidad a la hora de elegir cómo invertir.
Una opción es la inversión inmobiliaria a pequeña escala. Esta consiste en una forma rápida y sencilla de ganar dinero en el mercado inmobiliario sin tener que invertir una gran cantidad de dinero en la compra de una propiedad. Este tipo de inversión implica encontrar propiedades de bajo costo que requieren reparaciones mínimas, arreglarlas rápidamente y luego venderlas con ganancias.
Otra opción es la inversión a gran escala. Estas inversiones son un poco más complejas que las inversiones a pequeña escala porque las casas generalmente necesitan más trabajo. Por lo general, se trata de propiedades en venta a corto plazo, ejecuciones hipotecarias, propiedades subastadas u otras viviendas que han sido descuidadas. Estas inversiones son más costosas, pero también se pueden adquirir a precios bajos y generar un mayor retorno de inversión.
En Hamptons Flips, nos enfocamos en otro tipo de inversión: las casas para alquiler vacacional. En lugar de arreglar una casa para venderla, te ayudamos a encontrar propiedades para invertir con la intención de utilizarlas como alquileres a corto plazo. Puedes generar ingresos pasivos para financiar tu próxima inversión o proporcionarte un ingreso regular.
Cómo se empieza
Una de las primeras cosas que querrás hacer al invertir en casas es centrarte en un vecindario específico. Elegir la ubicación adecuada te ayudará a identificar oportunidades más rápido y a anticipar mejor tu retorno de inversión.
También querrás comenzar a armar un equipo de expertos que te ayuden a actuar rápidamente tan pronto como adquieras una propiedad. Haz una lista de las habilidades que aportas y de las habilidades que necesitarás externalizar. Luego, comienza a cubrir los vacíos con personas de confianza.
Por último, querrás establecer un presupuesto para tu inversión. Además de la compra de la propiedad, también deberás decidir cuánto puedes permitirte gastar en la remodelación de la propiedad.
La mayoría de los inversionistas utilizan la Regla del 70%. Esta regla establece que los inversionistas solo deben pagar el 70% del valor de la propiedad después de su reparación (ARV, por sus siglas en inglés) menos el costo de los gastos.
Digamos que encuentras una propiedad que podría valer $500,000 después de la inversión. Estimas que necesita $90,000 en reparaciones. En este caso, el 70% de su valor después de la reparación sería de $350,000. Resta el costo de las reparaciones ($90,000) y no querrías pagar más de $260,000 por la propiedad.
También es una buena idea investigar para saber cuánto podrían costar ciertos materiales y reparaciones. Esto te ayudará a mejorar tus estimaciones de los costos para darle la vuelta a la casa.
Cómo encontrar tu primera casa para invertir
Limita tu enfoque
Encontrar tu primera casa puede ser como una búsqueda del tesoro. Por esta razón, es recomendable delimitar tu enfoque a un vecindario específico. Es más fácil encontrar una joya en un arenero que en toda la playa.
Por eso sugerimos establecer un presupuesto antes de comenzar la búsqueda. Una vez que sepas cuánto puedes permitirte gastar, podrás buscar solo las casas que cumplan con tus criterios de ubicación y costo.
Trabaja con un agente
Puede ser extremadamente útil trabajar con un agente inmobiliario que tenga información privilegiada sobre los vecindarios que has elegido. Ellos pueden estar al tanto de las nuevas propiedades que se pongan a la venta y notificarte de inmediato. También se encargarán de programar las visitas, hacer ofertas y manejar las negociaciones. Utilizar a un agente inmobiliario como comprador no tiene ningún costo adicional para ti, ya que todas las comisiones de los agentes inmobiliarios son pagadas por el vendedor.
También puedes hacer tu propia investigación buscando ejecuciones hipotecarias, ventas cortas, subastas y listados en línea. Muchas propiedades que se venden por el propietario no estarán en el radar de tu agente inmobiliario, pero puedes encontrarlas visitando el vecindario o buscando en clasificados digitales.
Visita y evalúa las propiedades en persona
Una vez que tu agente inmobiliario comience a encontrar posibles propiedades, ve a visitarlas en persona. Idealmente, querrás propiedades que estén en buenas condiciones pero que necesiten arreglos menores. Inversiones importantes, como un nuevo techo, trabajos en la base, electrodomésticos nuevos y actualizaciones de sistemas importantes, rápidamente agotarán tu presupuesto, dejando poco o nada para cosas como pintura, pisos y encimeras.
No se puede enfatizar lo suficiente la importancia de una inspección de la vivienda. Esta es la mejor oportunidad para detectar problemas estructurales importantes y ayudarte a decidir si te estás metiendo en una inversión complicada.
Sin embargo, si compras una vivienda en una subasta, no tendrás la oportunidad de realizar una inspección de la vivienda. Esto es algo que debes tener en cuenta al evaluar las propiedades en venta.
Además, centrarte en propiedades más nuevas puede ayudarte a evitar los costosos problemas de las casas más antiguas. Por ejemplo, cuanto más antigua sea la casa, es más probable que encuentres problemas como moho negro, problemas de cimentación y problemas eléctricos. Las casas más nuevas también pueden tener estos problemas, pero son menos comunes.
Financiar tu inversión
Invertir en una casa requiere dinero. Necesitas adquirir los fondos para comprar la propiedad y también para completar las renovaciones y mejoras. Buena noticia: no necesitas cubrir todo el monto por ti mismo.
Primero que nada, decide cuánto necesitarás. Algunos gastos a tener en cuenta incluyen (pero no se limitan a):
El costo de compra de la propiedad.
Costos de cierre de la transacción inmobiliaria.
Tarifa de inspección de la vivienda.
Tarifa de tasación.
Pago inicial.
Impuestos de la propiedad.
Pagos de seguros.
Servicios públicos.
Reparaciones, materiales, herramientas, suministros, etc.
Una opción es solicitar un préstamo personal a un banco u otra institución financiera. Esta puede ser una buena opción si tienes buen crédito y puedes calificar para una tasa de interés baja. Aun así, necesitarás tener suficientes fondos para cubrir el pago inicial de la hipoteca, que generalmente es del 20% aproximadamente.
Otra opción es obtener una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés). Un HELOC es un tipo de préstamo que utiliza el valor acumulado en tu hogar como garantía. Esto te puede dar acceso a un monto de préstamo más grande y a una tasa de interés más baja que otros tipos de préstamos. Esta puede ser una buena opción si ya eres propietario de una vivienda y tienes capital acumulado en ella.
Algo a tener en cuenta con los HELOC es que generalmente tienen tasas de interés variables. Tus pagos mensuales pueden subir o bajar dependiendo del mercado. Además, asegúrate de tener un plan sólido sobre cómo utilizarás los fondos del préstamo y cómo los pagarás antes de solicitarlo. No querrás pedir más de lo que necesitas.
Otra forma de financiar una inversión en una casa es a través de inversionistas privados. Estos pueden ser amigos, familiares o incluso personas desconocidas dispuestas a invertir en tu proyecto. Es probable que debas ofrecerles algún tipo de retorno de inversión, como un porcentaje de las ganancias de la venta de la casa renovada. O, si planeas usar la propiedad como alquiler vacacional, podrías ofrecerles copropiedad fraccionada o una parte de los ingresos pasivos.
Has renovado tu primera casa en Nueva York, ¿y ahora qué?
Has completado tu primera renovación, ¿qué debes hacer a continuación?
Muchos inversionistas venden sus renovaciones para obtener ganancias y luego comienzan nuevamente el proceso. Puedes usar las ganancias para pagar tu préstamo y obtener uno nuevo (repetir el proceso hasta que ya no necesites préstamos para financiar tus renovaciones).
En Hamptons Flips, te mostramos cómo seguir ganando dinero con todo tu arduo trabajo y esfuerzo. En lugar de vender tu propiedad, conviértela en un alquiler vacacional que seguirá generando ingresos pasivos mientras seas propietario de la propiedad.
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